楼面价3.1万，总价34亿，容积率2.1，建面11.15万方。

两个小区通过连廊连接，将来还可连接19号线智谷西站，对面就是广医附属中医院。

优点除了容积率低以外，还可以统筹保利天瑞的省实，也可以摇号上清湾，离广园路较远没有噪音影响，同时又在金融城的辐射范围内。

缺点是周边还比较荒，离刚开业的未来ing有1.3公里，接送小孩也不方便。

规划了不少的产业园，现状就有材料研究所、化学研究院等机构，旁边是富力的小产权公寓。

看完基本情况，我们再来看看为什么是越秀来拿地。

今年大部分地块都是越秀兜底的，卷王保利为啥没出手呢？大概率是压力比较大，今年前三季度保利是亏损的，重仓的面粉厂拖了一年才开盘，总要收些资金回来，下半年土拍市场几乎没有保利参与了，而且目前核心区保利的项目还很多。

不知道你发现没有，到了年底基本都是越秀来托底，左手倒右手。

我们再来看看做啥产品。

预计应该是500-800万之间的改善，面积在88-140之间，单价在5-6万，为什么这么说呢？

首先，2公里外的保利天瑞是7-9万，总价800万起，肯定不可能比保利天瑞贵，完全是两个圈层。

其次，广氮板块都是刚需盘、密度高、门槛低，总价500万以下占比超过60%，部分大面积不太好卖，比如天河一品120-143的产品。

越秀广棠路地块大概会介于保利天瑞和天河一品之间。

再就是，越秀大观路这边一二三期都还在卖，门槛是800万起，没办法，当初拿地价太高，广棠路地块做些刚改和改善，方便跟观樾错开竞争，不然要把自己卷死。

那为什么广棠路地块不做108-180之间的纯改善呢？

我的判断是这个面积段其实还有天河和樾府，天河和樾府就是108-180方这个面积段的，而且现在还有几栋库存在卖，销售不理想。

其次，就是广棠路地块不做改善一样有利润，因为地价便宜，相当于和樾府、观樾地价的6折，做刚改型产品，既好卖又赚钱，吃过亏了总要长记性吧。

更有可能的是接近越秀云萃的户型和价格体系，云悦云萃地段和学校都一般的情况下卖得不错，想必更有增量和前景的广棠路地块也问题不大。

但毕竟广棠路地块大很多，销售周期更长，产品线上会更丰富，所以我的预测是最大户型会更大，这个板块只要密度低、房子好、有学位，周围是有很多置换群体的。

最后说一下这个地块的前景。

广氮板块是金融城后花园唯一一块开发完整，没有城中村的板块，又有19号线预期，南有金融城、北有智慧城、西有科韵路、东有天河智谷，妥妥的物理中心。

广棠路地块作为低密度改善，相当于是拔高了整个板块的改善上限，同时又串联智慧城、牛奶厂板块建立新的价格梯度。

举个例子，从员村保利天曜的的10万，到保利天瑞的8万，再到广棠路的6万，再到大观路的5万，再到智慧城的4万，这样看，是不是价格就合理多了。

好了，我是拿铁，想要在广州买房不踩坑的，欢迎联系拿铁。